アパートの価値を守る！外壁塗装の重要性と成功の秘訣

2024年10月09日(水)

栃木市・佐野市の皆様こんにちは！

プロ タイムズとちぎ店です!

いつもブログをお読みいただき

誠にありがとうございます！

今回のブログを執筆させていただく

外装劣化診断士の高橋です！☺　

いよいよ秋の塗装シーズン到来ということで、9月にご契約いただいたお客様のお家の塗装も始まりました。

また、この季節の施工の特徴としてはアパートなど集合住宅の塗装案件も多いということが挙げられます。やはり、秋～冬のうちに外装をきれいにして、新年度の入れ替わりに備えたいというのが理由としてあるようです。

そこで本日はアパート塗装についてご紹介をしたいと思います。

はじめに

・アパート塗装の目的
アパート塗装の目的は何でしょうか？弊社のブログでもたくさん紹介させていただいておりますが、塗装の目的は建物を水の侵入などから守り、長持ちさせることであることは言うまでもありませんが、一般住宅とは異なりその他にも塗装を行うメリットがあります。それは【美観向上】や【資産価値の維持】【住民の安全と快適さ】などが挙げられます。

1. アパート外壁塗装のメリット

それではアパートの外壁塗装を行うことで得られるメリットとは何でしょうか？

1-1見た目の改善

・初対面の印象
外壁塗装はアパートの見た目を大きく改善し、テナントや来訪者に良い印象を与えることができます。

・競争力の向上
賃貸市場では、外観が美しいアパートは入居希望者を引きつけやすくなります。テナントであれば集客効果を高めることができます。

1-2建物の保護

・劣化防止
外壁は風雨や紫外線にさらされているため、塗装を施すことで雨水や湿気からの保護をすることができ、劣化防止につながります。

・防水性の向上
塗料は水を弾く性質があるため、雨水の侵入を防ぎ、内部の腐食やカビの発生を防ぎます。

1-3資産価値の維持・向上

・長期的な投資効果
定期的な外壁塗装は、アパートの資産価値を維持することに繋がり、将来的なリフォームコストを削減します。

・市場での価値向上
良好な状態の外壁は、賃料を上げる際や売却時に有利に働きます。同じ築年数・間取り・立地条件でも、外壁塗装を行っていないアパートと行っているアパートでは、賃料が数千円～違ってくると言われています。売却時も外壁塗装を行っていたことで、相場よりも高く売却できたという話も聞きます。

1-4住民の安全性と快適さ

・住環境の改善
塗装によってカビや劣化を防ぎ、住人にとって快適で安全な居住空間を提供することができます。良好な外壁状態は、住民の健康を守るためにも重要になってきます。

以上が、アパートの外壁塗装を行うメリットとなります。それでは外壁塗装はどんなタイミングで行うのが良いのでしょうか？

2. 外壁塗装の適切なタイミング

2-1 外壁塗装のサイン

・色褪せやひび割れなど
適切なタイミングは一般住宅と同じように、外壁にチョーキング現象と呼ばれる塗膜の劣化症状や、色褪せやカビの発生といった塗膜の防水機能低下が見られた時が、メンテナンスのタイミングとなります。また、外壁にひび割れがあったり、外壁材の浮きがあったりという場合も塗装メンテナンスが必要なサインとなります。

2-2定期的なメンテナンスの必要性

・年間点検の重要性
管理しているアパートが遠方にあったりすると、頻繁に見に行けず、劣化に気づいたときには大規模な修繕が必要になってしまったということもあります。チェック項目を作成し、定期的に建物の状態をチェックすることが大切です。

・塗装サイクルの目安
外壁塗装のサイクルは、前回塗装した塗料の種類にもよりますが、一般的には10年～15年と言われています。耐久性が高く、遮熱や低汚染性など付加機能が付いた塗料は費用も高額になりますが、メンテナンスサイクルを延ばすこともできます。

それでは実際に外壁塗装を行う際にはどんな塗料を選んだらよいのでしょうか？塗料の選び方についてご紹介していきます。

3. 塗料の選び方

3-1塗料の種類と特徴

・アクリル塗料/ウレタン塗料　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　特徴：価格が安価で手軽に使用できる塗料。ウレタンは柔軟性がありひび割れに強い。
耐久性：8年～10年程度。
メリット：初期費用が低いため、予算に限りがある場合には選びやすい。
デメリット：耐久性が低く、頻繁な塗り替えが必要。

・シリコン塗料
特徴：現在の外壁塗装市場で最も人気のある塗料。
耐久性：12年～16年程度
メリット：耐久性と価格のバランスが取れており、長期的なコスト削減が見込める。
デメリット：高耐久塗料に比べると、やや防汚性に劣ることがある。(防汚性の機能を付加したシリコン塗料もあります。)

・フッ素塗料
特徴：高い耐久性を誇り、紫外線や雨風に非常に強い。
耐久性：16年～20年程度
メリット：長期間メンテナンスが不要で、外観も長持ちする。
デメリット：他の塗料に比べて初期費用が高くなる。

・無機塗料
特徴：無機物を成分として含んでいるため、紫外線や酸性雨、気候変動に強い。
耐久性：20年以上
メリット：無機成分のため燃えにくく、防火性が高い。表面が滑らかで防汚性が高く、長期間にわたって美観性を保つことができる。
デメリット：フッ素塗料よりもさらに高額になる。塗膜が固く、建物の動きへの追従性が低いため、塗膜の割れが発生しやすい。

3-2どの塗料を選べばいいのか

・塗料の選択
塗料は高額な方が長持ちするのは間違いないですが、投資物件であることを考えて、利回りや塗装後の収益性を加味して選ぶことが大切です。
「結局のところ、アパートの塗装はどの塗料が良いの？」見積もりを提示させていただくとそのような相談を受けます。
これは私の個人的な考えでありますが、資産価値を高めるためであることを考えれば、外観をきれいにする意志をオーナーとして見せることが大事であり、機能性はある程度抑えても良いのではないかと思っています。ですからバランスの良いシリコングレードで充分ではないかとお話しさせていただくことが多いです。
塗料の耐久年数はあくまでメーカー発表値で、その年数を過ぎたからと言って、塗装前の状態にすぐなるわけではないですし・・・

4. まとめ

・アパート経営者にとっての塗装の重要性
外壁塗装は、アパート経営者にとっての単なるメンテナンス作業ではなく、資産保全と経営の安定に直結する重要な施策となります。定期的な塗装により建物の価値を維持し、入居者満足度を高めるだけでなく、修繕コストを削減し、競争力を強化することができす。外壁塗装に適切なタイミングで投資をすることで、長期的に見て経営の安定を図ることができるでしょう。

・専門業者に相談を
どの塗料を選べばいいのかでも、お伝えさせていただきましたが、アパートの塗装も一般住宅と同じように、塗装前にしっかりと劣化状況を把握することが大切です。また、一般住宅と異なり規模も大きく、入居者様もいる中での工事となります。ですからアパートの塗装経験が豊富な会社に依頼することが大切になります。

【ビフォー】

【アフター】

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